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Rappel sur l’assiette de l’IFI :
Pour rappel, l’assiette de l’IFI est constituée par la valeur nette, au 1er janvier de l’année considérée, de l’ensemble des biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement par le redevable (Article 965 du CGI).
Pour calculer cette valeur nette il convient, notamment, de déterminer la valeur vénale de ces biens et droits immobiliers. Cette valeur :
- Peut être définie comme le prix auquel ce bien pourrait ou aurait pu normalement se négocier à l’époque considérée (BOI-PAT-IFI-20-30-10 .30) ;
- Doit être appréciée en prenant en compte un ensemble d’éléments permettant d’obtenir un chiffre aussi proche que possible de celui qu’aurait entraîné le jeu de l’offre et de la demande (BOI-PAT-IFI-20-30-10 .30).
Dès lors, l’évaluation de la valeur vénale d’un bien immobilier ou des participations sociétaires imposables à l’IFI est une démarche complexe nécessitant une approche légale rigoureuse.
Dans le cadre du calcul de la valeur vénale des biens imposables, l’application de certaines décotes est tolérée par l’administration fiscale si ces dernières sont justifiées.
Les principales décotes admises :
Les décotes varient selon les modalités de détention.
I. Les décotes applicables aux biens immobiliers
1. La décote pour occupation à titre de résidence principale
Est considérée comme résidence principale du redevable, l’immeuble ou la partie d’immeuble constituant la résidence habituelle et effective du redevable au cours de l’exercice considéré (BOI-PAT-IFI-20-30-20.50).
Ce bien, ne pouvant être évalué comme un immeuble libre de toute occupation, bénéficie d’un régime de faveur directement prévu par le CGI. En effet, un abattement de 30% est effectué sur la valeur vénale de l’immeuble en question (Alinéa 2 du I de l’article 973 du CGI).
Dans l’hypothèse d’une imposition commune à l’IFI de membres d’un foyer fiscal occupant plusieurs logements dont ils sont propriétaires, un seul immeuble est susceptible de bénéficier de cet abattement, étant précisé que le foyer fiscal en matière d’IFI comprend, également, le concubin notoire et ses enfants (Article 964 du CGI).
Ce dispositif concerne également les parts de sociétés soumises au régime de la transparence fiscale et mentionnées à l’article 1655 ter du CGI. Dans cette situation, la participation de l’associé dans la société est assimilée à une détention directe du bien imposable à l’IFI.
Au contraire, sont exclus de l’application de ce dispositif les titres de sociétés civiles de gestion ou d’investissement immobilier (BOI -PAT-IFI-20-30-20 n°50)
2. La décote pour occupation locative
Les contrats de location constituent, en cas de cession d’un bien immobilier, une contrainte pour leur acquéreur. Afin de prendre en compte les contraintes inhérentes à ce statut la jurisprudence a permis aux redevables d’appliquer à la valeur vénale de leurs biens imposables donnés en location une décote pour occupation.
Cette décote varie en fonction de la nature et de la durée du bail restant à courir (Rép.Etrosi : AN 10 août 2004, p. 6285 n°40964).
Traditionnellement cette décote est fixée entre 10 et 20% de la valeur vénale du bien (Pour une décote de 15%, Chambre commerciale de la Cour de cassation, 9 février 2022, n°19-22.861) et peut même aller jusqu’à 40% voire 50% de la valeur vénale du bien lorsqu’il est situé dans une zone encadrant le prix des loyers dans une certaine limite.
En revanche, la décote pour occupation locative n’a pas vocation à s’appliquer aux locations saisonnières.
3. La décote pour vétusté
En fonction de l’état d’un bien imposable et donc de l’importance des travaux à réaliser pour le rénover certaines décotes pour vétusté peuvent être appliquées à sa valeur vénale.
Ces dernières peuvent être comprises entre 5 et 20% de la valeur vénale du bien vétuste (Pour une décote de 10%, Tribunal administratif de Limoges, 1re chambre, 25 avril 2023).
Dans cette configuration, une analyse au cas par cas est nécessaire pour déterminer le taux de la décote applicable.
4. La décote pour indivision
L'indivision est la situation dans laquelle se trouvent des biens sur lesquels s'exercent des droits de même nature appartenant à plusieurs personnes. Si cette dernière n’interdit pas, en elle-même, la cession du bien indivis, elle est de nature à engendrer des difficultés dans la gestion et la disposition du bien. En effet, l’accord de tous les indivisaires est en principe requis pour céder le bien indivis.
Afin de prendre en compte ces difficultés, la jurisprudence admet une décote comprise entre 5 et 40% de la valeur vénale du bien indivis (Pour une décote de 20%, Chambre commerciale de la Cour de cassation, 16 février 2016, n°14-23.301 et pour une décote de 40%, Chambre commerciale de la Cours de cassation, 27 octobre 2009, n°08-11.362).
En revanche, cette décote n’a pas vocation à s’appliquer à la valeur vénale d’un bien immobilier indivis lorsque l’indivision ne présente aucune difficulté de gestion. Tel peut notamment être le cas lorsque le bien est détenu en indivision par :
- Deux époux ou partenaires liés par un PACS (Chambre commerciale de la Cour de cassation, 27 mars 2019, n°18-10.9333) ou concubins notoires (Cour d’appel de Versailles, 1ère chambre 1ère section, 25 septembre 2008, n°08/05149) ;
- Un père ou une mère et son enfant (Chambre commerciale de la Cour de cassation, 30 septembre 2020, n°18-15.748).
II. Les décotes applicables aux participations sociétaires
1. La décote pour non-liquidité
La non-liquidité consiste en la difficulté d’échanger un actif contre de l’argent.
Afin de prendre en compte l’absence de liquidité des biens immobiliers détenus par l’intermédiaire d’une société, un abattement pour non-liquidité peut être pratiqué.
En la matière, l’administration fiscale préconise un abattement de 10% mais des décotes plus importantes peuvent néanmoins être pratiquées.
2. La décote pour minorité
En cas de participation minoritaire, une décote pour minorité est appliquée sur la valeur vénale des parts.
Il est précisé que la situation de minorité devra être établie en prenant en compte la détention à l’intérieur d’un même groupe familial.
En pratique, cette décote est fixée à 10% de la valeur vénale du bien et se cumule souvent avec la décote pour absence de liquidité.
Ainsi, la Cour de cassation a déjà pu admettre une décote pour non-liquidité et minorité des parts de 20% (Chambre commerciale de la Cour de cassation, 9 juin 2015, n°14-16.465).
3. La décote pour clause d’agrément
La clause d’agrément est une clause qui subordonne la cession ou la transmission d’actions ou de parts sociales à l’accord préalable des autres actionnaires ou détenteurs de parts.
Généralement, de telles clauses ne sont de nature qu’à restreindre la cessibilité des titres minoritaires.
Lorsque tel est le cas, la jurisprudence a pu admettre l’application d’une décote de 10% pour clause d’agrément (Chambre commerciale de la Cour de cassation, 1er avril 1997, n°95-12.723).
Pour conclure
Il existe donc une pluralité de décotes, étant précisé qu’un cumul de décotes peut être appliqué pour déterminer la valorisation d’un même bien immobilier.
Sur ce point, la Cour de cassation a considéré qu’une décote pour occupation pouvait se cumuler avec une décote pour indivision (Chambre commerciale de la Cour de cassation, 16 février 2016, n°2016-002772). Cet arrêt semble, en tout état de cause, transposable à l’ensemble des décotes applicables en matière d’IFI.
La situation juridique intrinsèque à chaque bien immobilier étant unique, il est essentiel d’obtenir un accompagnement juridique personnalisé dans l’évaluation de leur valeur vénale afin d’éviter tout redressement.
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